Veelgestelde vragen

De Vereniging van Eigenaars (VvE) voert het beheer over de gemeenschap en ziet toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft zoals neergelegd in de splitsingsakte, het modelreglement en eventueel het huishoudelijk reglement. De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van een appartementencomplex. Deze eigenaars hebben het appartementsrecht ofwel gebruiksrecht gekocht voor één of meerdere woningen -die zij zelf bewonen of verhuren-, garages, winkelruimten ed.. De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het gedeelte van het gebouw waarvoor zij het exclusieve gebruiksrecht hebben gekocht (het appartement) en delen de verantwoordelijkheid over het totale gebouw. Zij zijn als het ware ‘aandeelhouders’ in dit gebouw. Hun rechten en plichten staan beschreven in de splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement.

De vereniging beheert alle gemeenschappelijke goederen (trappenhuizen, de lift en vaak ook de rioolaansluitingen en vaak ook het dak) en zorgt dat alle eigenaars zich aan de samen afgesproken regels houden.

Een VvE kent vier wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaars, het bestuur, de voorzitter van de vergadering en de kascontrolecommissie (of Raad van commissarissen).

De vergadering van eigenaars
De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan binnen de VvE. Zij neemt de besluiten die het bestuur dient uit te voeren. Stemgerechtigd zijn de eigenaars.

Het dagelijks bestuur
Het bestuur wordt uitgeoefend door één of meer ‘bestuurders’, die door de vergadering worden benoemd. Bestuurders hoeven niet per definitie ook eigenaar te zijn in de VvE. (Het bestuur kan dus ook worden uitbesteed aan een organisatie zoals Fintec, hetgeen in de praktijk op onderdelen vaak gebeurt.) Het bestuur vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur schrijft ten minste éénmaal per jaar een vergadering van eigenaars uit. Op de agenda staat in ieder geval de exploitatierekening (resultatenrekening) over het afgelopen boekjaar en de begroting voor het komende boekjaar.

Binnen de VvE is de ‘voorzitter van de vergadering’ een ander orgaan De voorzitter wordt ook benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaars. Hij zit de vergadering voor en in een aantal gevallen heeft de bestuurder bij zijn taakuitoefening de goedkeuring nodig van de voorzitter. De taken en bevoegdheden van de voorzitter zijn beperkt.

Nee, Bij de aankoop van een appartementsrecht wordt de nieuwe eigenaar van rechtswege (automatisch) lid van de VVE. De eigenaar blijft dat totdat het appartementsrecht is verkocht.

Verzekeringen die een VvE verplicht moet afsluiten:
•      Opstalverzekering
•      Aansprakelijkheidsverzekering

Verzekeringen die een VvE kan afsluiten:
•      Glasverzekering
•      Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
•      Rechtsbijstandverzekering
•     Ongevallenverzekering vrijwilligers

Verzekeringen die een individuele eigenaar kan/moet afsluiten:

• Inboedelverzekering
  •      Glasverzekering (indien niet geregeld door de VvE)
  •      Verzekering betreffende woningverbetering (eigenaarsbelang)

De regels waaraan de leden van de VvE zich moeten houden staan in de statuten van de VvE. Het geheel aan statuten bestaat in ieder geval uit de (notarieel opgestelde) splitsingsakte en kan worden uitgebreid met een huishoudelijk reglement.

De splitsingsakte
De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VVE gelegd. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten vastgelegd volgens een verdeelsleutel. De akte is ingeschreven in de openbare en niet openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft via het Kadaster de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. De splitsingsakte bevat tevens een splitsingsreglement of ze verwijst naar een van de vier model-splitsingsreglementen en zij kan hierop vervolgens aanvullingen en wijzigingen geven. In het splitsingsreglement staan onder meer de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaars en het stemrecht. Uit het splitsingsreglement blijkt tevens voor welk aandeel de eigenaars moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvE.

Het huishoudelijk reglement
Een VvE kan een ‘huishoudelijk reglement’ opstellen. Hierin worden zaken van meer huishoudelijke aard geregeld, in aanvulling op de splitsingsakte. Denk aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten, regels omtrent verbouwingen etc.

Bij het opstellen van de splitsingsakte worden ook splitsingstekeningen gemaakt. Hierop staat duidelijk welk onderdeel van het gebouw aan wie toebehoort, en dus ook welke delen gemeenschappelijk eigendom zijn. Een heldere splitsingstekening kan conflicten over verantwoordelijkheden, rechten en plichten voorkomen. Zowel de splitsingsakte als de bijbehorende tekeningen liggen ter inzage bij het kadaster. Leden van een Fintec-VVE kunnen deze documenten direct downloaden vanaf de eigen site.

Als u een appartement koopt, wordt u van rechtswege (automatisch) lid van de Vereniging van Eigenaars. Dit is bij wet zo geregeld. De vorige eigenaar moet u inzage geven in de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, het exploitatierapport en de notulen van de laatste vergaderingen. Bij klanten van Fintec is dit eenvoudig te downloaden van de VVE-website. Bij de overdracht bij de notaris krijgt u nog meer documenten mee, waaronder een verklaring dat u akkoord gaat met het huishoudelijk reglement en een verklaring energieverrekening. Sommige VVE’s eisen bovendien dat u de (maandelijkse) VvE bijdrage per automatische incasso voldoet. Deze documenten moet u allemaal tekenen en inleveren.

Dat is niet mogelijk. Uw aandeel in de ‘spaarpot’ voor groot onderhoud is gekoppeld aan uw woning. U verkoopt deze reserve dus mee aan de volgende eigenaar. U kunt er wel rekening mee houden bij het bepalen van de koopsom. Een rijke VVE maakt uw woning meer waard. De nieuwe eigenaar hoeft over deze reservering overigens geen overdrachtsbelasting te betalen.

Dat hangt er helemaal van af wat er in uw hypotheekakte en het splitsingsreglement staat. Sommige banken willen niet dat het onderpand van hun lening verhuurd wordt, of eisen in ieder geval dat u toestemming vraagt. Als in het splitsingsreglement is opgenomen dat de eigenaar de woning mag verhuren, zijn daaraan meestal wel voorwaarden gesteld. Bijvoorbeeld dat de huurder een verklaring moet ondertekenen dat hij zich net als iedereen aan de huisregels zal houden. Soms is er ook een ballotage verplicht gesteld. Dan moet het bestuur of de vergadering van eigenaars toestemming geven om een bepaalde huurder toe te laten. Kortom: lees uw hypotheekakte en het splitsingsreglement er op na. Of leg de vraag voor aan uw bestuur.

In de meeste Verenigingen van Eigenaars geldt het dat iedereen bijdraagt aan de gemeenschappelijke voorzieningen. Net zoals u óók belasting betaalt voor de aanleg van bruggen waar u nooit overheen zult rijden, en meebetaalt aan de zeewering, al woont u hoog en droog op de Utrechtse Heuvelrug. In een VvE betekent het dat u inderdaad mee betaalt aan de vervanging van kozijnen aan de noordzijde, terwijl uw eigen kozijnen op het zuiden nog goed zijn. En u betaalt mee aan het dakonderhoud ook al woont u op de begane grond. Er zijn wel uitzonderingen, maar die zijn dan per VVE bepaald en vastgelegd in de splitsingsakte en soms het huishoudelijk reglement. Zo betalen de bewoners van de begane grond soms niet mee aan het onderhoud van de liften en trappenhuizen. Maar, zoals gezegd, daar zijn geen algemeen geldende regels voor. Lees dus goed de splitsingsakte en andere documenten die u krijgt bij de aankoop.

Er zijn bepaalde grenzen aan wat mogelijk en toegestaan is. Meestal staan de beperkingen duidelijk omschreven in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Het kan daarbij gaan om aanpassingen aan de gevel die het uiterlijk van het complex kunnen schaden. Of om het aanbrengen van harde vloerbedekking, in verband met geluidsoverlast bij uw onderburen. U doet er goed aan dergelijke zaken te overwegen vóór u een appartement koopt. Als u – bijvoorbeeld wegens allergie – geen stoffen vloerbedekking kunt verdragen, kunt u misschien beter een appartement op de begane grond kopen.

Een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is een rapport waarin staat wanneer welk onderhoud naar verwachting plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zullen zijn. Het MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van de VvE, waaronder in ieder geval het dak en de gevel, maar vaak ook het trappenhuis, de kozijnen en gemeenschappelijke installaties. Op basis van het technisch gedeelte van het mjop kan worden bepaald welke onderhoudsreserves de VvE moet aanhouden en welk bedrag (dotatie) jaarlijks gespaard dient te worden om het toekomstig onderhoud te kunnen uitvoeren.

Nee, het is niet verplicht een meerjarenonderhoudsplan te hebben. Het is echter wel verstandig om deze te (laten) maken en regelmatig te actualiseren. Het is voor elke VvE wettelijk verplicht om een onderhoudsreserve op te bouwen en daarvoor dus jaarlijks te reserveren. Dit onderhoudsfonds moet ‘voldoende’ zijn om het pand goed te onderhouden. De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is door middel van een MJOP. Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

Dat hangt er helemaal van af wat er in uw hypotheekakte en het splitsingsreglement staat. Sommige banken willen niet dat het onderpand van hun lening verhuurd wordt, of eisen in ieder geval dat u toestemming vraagt. Als in het splitsingsreglement is opgenomen dat de eigenaar de woning mag verhuren, zijn daaraan meestal wel voorwaarden gesteld. Bijvoorbeeld dat de huurder een verklaring moet ondertekenen dat hij zich net als iedereen aan de huisregels zal houden. Soms is er ook een ballotage verplicht gesteld. Dan moet het bestuur of de vergadering van eigenaars toestemming geven om een bepaalde huurder toe te laten. Kortom: lees uw hypotheekakte en het splitsingsreglement er op na. Of leg de vraag voor aan uw bestuur.

In principe niet. Huurders hebben geen eigenaarsrechten en mogen de vergaderingen van de VVE niet bijwonen, tenzij de eigenaar/verhuurder hen daartoe machtigt. U hoeft als huurder de VVE ook niet te betalen. De eigenaar zal de kosten voor onderhoud zelf moeten betalen uit zijn huurinkomsten. Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor alle informatieverstrekking aan uw huurder over VvE gerelateerde zaken. De beheerder informeert alleen de eigenaren over VvE-aangelegenheden. U dient dus zelf zaken die ook belangrijk zijn voor uw huurder, door te geven aan uw huurder.